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　　其中✿✿ღ，南大90-01✿✿ღ、91-01✿✿ღ、92-01✿✿ღ、93-01✿✿ღ、94-01✿✿ღ、87-01地块以81.79亿的价格成功拍出✿✿ღ，作为近2年来上海土拍成交总价排行第二✿✿ღ、中环第一的地块（信息来源✿✿ღ：上海土拍网）✿✿ღ，成为本次土拍环节中的一大焦点✿✿ღ。

　　要知道✿✿ღ，如此规模的总价✿✿ღ，在整个上海都是屈指可数的✿✿ღ，其规模与起始价格均创下区域新高✿✿ღ，引发了市场的广泛关注与热议✿✿ღ。

　　上海宝山保利·海上瑧悦售楼处电话☎✿✿ღ：（预约看房热线）此地块位于南大路北侧✿✿ღ、祁连山路东侧✿✿ღ，踞守“上海中城”北段门户✿✿ღ，既是中心城区功能疏解的承接地✿✿ღ，也是连接北部新城群的战略支点✿✿ღ。地块内11万平方米商办载体✿✿ღ，未来将打造为约250m高的区域地标✿✿ღ，与北侧在建的万象汇形成“双TOD商业矩阵”✿✿ღ，未来将成为周边居民休闲娱乐✿✿ღ、生活购物的好去处✿✿ღ。

　　这一重磅地块的推出✿✿ღ，不仅是土地资源的出让✿✿ღ，更预示着北中环发展将迎来新一轮的价值重构与能级跃升✿✿ღ。

　　此次南大巨无霸地块以超高总价成功竞拍✿✿ღ，不仅是企业战略布局的深思熟虑✿✿ღ，更与地块本身设置的高准入门槛息息相关——地块起始均价显著高于区域过往出让土地✿✿ღ，以价格杠杆构筑起资源筛选壁垒✿✿ღ，精准甄选具备雄厚实力与长远视野的城市合作者✿✿ღ。

　　从宏观层面看✿✿ღ，上海城市发展正处于重要的转型期✿✿ღ，北中环区域作为城市发展的重点方向之一✿✿ღ，具有巨大的发展潜力✿✿ღ。重仓南大✿✿ღ，是顺应城市发展趋势✿✿ღ，提前布局的重要举措✿✿ღ。

　　此次南大巨无霸地块的火热土拍✿✿ღ，无疑是对南大板块未来发展充满信心的有力证明✿✿ღ，也将为区域发展注入强大的动力✿✿ღ。

　　上海宝山保利·海上瑧悦售楼处电话☎✿✿ღ：（预约看房热线）另一方面✿✿ღ，近年来南大一直保持着令人瞩目的热绩✿✿ღ。

　　回顾2024年✿✿ღ，南大板块凭借北中环销售套数TOP1的佳绩✿✿ღ，已然成为市场追逐的热土✿✿ღ。（数据来源✿✿ღ：克尔瑞）

　　步入2025年✿✿ღ，该板块热度丝毫不减✿✿ღ，在上海楼市TOP10榜单中✿✿ღ，再度以中环成交套数冠军的身份✿✿ღ，彰显其作为“超级北中环现象级热土”的魅力✿✿ღ。（数据来源✿✿ღ：克尔瑞）

　　在这样的市场背景下✿✿ღ，距离南大路TOD仅约1km的保利·海上瑧悦（地图直线距离）以其卓越的产品力与稀缺性✿✿ღ，成为众多购房者关注的焦点✿✿ღ。

　　作为超级北中环唯一将东方文化肌理融入现代建筑的藏品级住区✿✿ღ，它不仅承载着区域发展的红利✿✿ღ，更以不可复制的产品特性✿✿ღ，满足了人们对高品质居住的追求✿✿ღ。尤其是其约154㎡的正四房产品✿✿ღ，在户型设计✿✿ღ、空间功能✿✿ღ、装修标准等方面展现出非凡的优势✿✿ღ，堪称中环改善的“黄金教科书”✿✿ღ。

　　上海的城市发展正经历着深刻的变革✿✿ღ，城市脉络从传统的单一线条生长模式✿✿ღ，逐渐向环状辐射的“金色花环”模式转变✿✿ღ。2025年✿✿ღ，《东方枢纽及周边地区专项规划》的出台✿✿ღ，正式拉开了“金色花环”时代的序幕✿✿ღ。

　　这条“金色花环”串联起东翼枢纽✿✿ღ，将南大✿✿ღ、桃浦等板块紧密相连✿✿ღ，形成了一个有机的发展整体✿✿ღ。从规划的发展角度来看✿✿ღ：金色花环所覆盖的区域✿✿ღ，城市界面将会越来越好✿✿ღ，未来也将成为上海新的高端居住区和高能级区域✿✿ღ，不仅仅是房价的提升✿✿ღ，更是城市功能和品质的全面升级✿✿ღ。

　　上海宝山保利·海上瑧悦售楼处电话☎✿✿ღ：（预约看房热线）南大智慧城凭借其前瞻性的规划和丰富的资源✿✿ღ，成为“金色花环”上的重要节点✿✿ღ。

　　这里拥有“超级大脑”✿✿ღ，已累计吸引宇树科技✿✿ღ、中软国际✿✿ღ、新联数城✿✿ღ、清华大学研究生就业实践基地等530余家企业入驻✿✿ღ，形成了强大的科创产业集群✿✿ღ。众多企业的汇聚✿✿ღ，带来了大量的高端人才和创新资源✿✿ღ，为区域发展注入了源源不断的活力✿✿ღ。

　　上海宝山保利·海上瑧悦售楼处电话☎✿✿ღ：（预约看房热线）同时k8凯发✿✿ღ，科创之门✿✿ღ、双子塔与规划中的约250米摩天大楼✿✿ღ，共同构成了区域的标志性建筑群✿✿ღ，不仅提升了区域的城市形象✿✿ღ，更成为区域能级跃升的象征✿✿ღ。

　　此外✿✿ღ，“超级商业”配套也在加速落地✿✿ღ。丰翔路和南大路双TOD项目正在建设中✿✿ღ，未来将形成约60万方的商业集群✿✿ღ，涵盖购物我也是花下载✿✿ღ、餐饮✿✿ღ、休闲✿✿ღ、娱乐等多种业态✿✿ღ，商业密集度和业态丰富程度将比肩上海太古里✿✿ღ。保利·海上瑧悦周边更是商业力拉满✿✿ღ，15分钟生活圈内尽享万象汇商业（在建中）✿✿ღ、山姆会员超市✿✿ღ、盒马等优质城市配套✿✿ღ，生活便利性无与伦比✿✿ღ。

　　生态环境上✿✿ღ，南大智慧城以“绿肺之城”为建设理念✿✿ღ，区域绿地率高达43%✿✿ღ，规划建设40余座公园✿✿ღ。保利·海上瑧悦旁的约14公顷南大公园✿✿ღ，以及在建的占地300亩的南大中央公园✿✿ღ，与普陀桃浦中央绿地连片构成中环最大楔形绿地✿✿ღ。如此优越的生态环境✿✿ღ，为居民提供了亲近自然✿✿ღ、休闲娱乐的理想场所✿✿ღ，营造出舒适宜人的生活与工作氛围✿✿ღ。（信息来源✿✿ღ：南大智慧城）

　　上海宝山保利·海上瑧悦售楼处电话☎✿✿ღ：（预约看房热线）教育资源同样丰富✿✿ღ，保利·海上瑧悦与上师大附小（在建中）仅一路之隔✿✿ღ，预计2026年三季度交付使用（信息来源于上海宝山官方微信公众号）✿✿ღ。此外✿✿ღ，约500米处有上海大学附属学校✿✿ღ，距宝山区南大实验学校也仅约1.1公里✿✿ღ，小精灵幼儿园也已建成✿✿ღ，为孩子的成长提供了全方位的教育保障✿✿ღ。

　　在“金色花环”规划的赋能下✿✿ღ，超级北中环正加速崛起✿✿ღ。而南大智慧城凭借其全方位的优势✿✿ღ，成为上海城市发展的新热点区域✿✿ღ，吸引着越来越多的人关注和入驻✿✿ღ。

　　在保利·海上瑧悦的产品体系中✿✿ღ，约154㎡正四房户型堪称经典之作k8凯发✿✿ღ，以奢阔尺度✿✿ღ、经典户型与高定装标的三重突破✿✿ღ，成为千万级改善市场的价值锚点✿✿ღ。这份历经市场淬炼的空间答卷✿✿ღ，正以教科书级产品力定义北中环生活新标准✿✿ღ。

　　上海宝山保利·海上瑧悦售楼处电话☎✿✿ღ：（预约看房热线）在户型设计的底层逻辑中✿✿ღ，154㎡正四房以方正通透为基底✿✿ღ，四开间朝南形成约14.8米面宽的IMAX级采光面✿✿ღ，三间南向卧室与客厅构成阳光横轴✿✿ღ，搭配约5米的观景阳台✿✿ღ，采光效果极佳✿✿ღ。

　　这种布局暗藏生活的巧思✿✿ღ：LDKB的设计带来客厅-餐厅-厨房构成洄游动线✿✿ღ，无界的设计打破空间隔阂提升空间的利用率✿✿ღ；主卧✿✿ღ、老人房与儿童房分厅而侧✿✿ღ，实现三代同堂互不扰的居住智慧✿✿ღ。

　　上海宝山保利·海上瑧悦售楼处电话☎✿✿ღ：（预约看房热线）区别于市场同类产品✿✿ღ，约154㎡户型以反常规尺度打破面积桎梏✿✿ღ。南向双套房设计让老人房与主卧共享朝南采光✿✿ღ。其中✿✿ღ，主卧更是以豪华套间标准打造✿✿ღ，配置淋浴区/浴缸双沐浴方式的奢阔主卧✿✿ღ，实用性与豪华兼备✿✿ღ。

　　上海宝山保利·海上瑧悦售楼处电话☎✿✿ღ：（预约看房热线万+/㎡豪宅我也是花下载✿✿ღ。厨房全套博世六件套（燃气灶✿✿ღ、油烟机✿✿ღ、洗碗机✿✿ღ、蒸烤一体机✿✿ღ、双冰箱）✿✿ღ，市中心12万+的豪宅一般也就用四件套✿✿ღ、五件套✿✿ღ。此外✿✿ღ，更有高仪✿✿ღ、唯宝等百年德国品牌等高奢品牌在此聚首✿✿ღ。可谓花一千万✿✿ღ，享受大几千万的生活体验✿✿ღ！

　　项目不计成本地把五千年来的文化主线和重要元素✿✿ღ，以东方门第风雅为灵感✿✿ღ，打造约100米奢阔门庭✿✿ღ，彰显尊贵归家礼序✿✿ღ。

　　上海宝山保利·海上瑧悦售楼处电话☎✿✿ღ：（预约看房热线）门庭礼院✿✿ღ、丹华水院✿✿ღ、山水隐园✿✿ღ、山林雅筑✿✿ღ、雅苑归境的五进礼序层层递进✿✿ღ，演绎东方雅仕精神✿✿ღ。

　　保利·海上瑧悦✿✿ღ，即师法张园✿✿ღ。延续了张园“以画入园✿✿ღ、引水入园”的理念✿✿ღ，将长约200m✿✿ღ、近约1000m²的水系覆盖到整个社区内✿✿ღ，结合静水✿✿ღ、叠水✿✿ღ、瀑布等水景✿✿ღ，再现古典意境✿✿ღ。

　　上海宝山保利·海上瑧悦售楼处电话☎✿✿ღ：（预约看房热线大奢石✿✿ღ、名贵草木汇聚✿✿ღ，打造如诗如画的居住环境✿✿ღ，尽显东方哲学与匠心✿✿ღ。

　　房地产指以土地与房屋为实物载体的财产形态✿✿ღ，由 “房产”（房屋及附属设施）与 “地产”（土地使用权及相关权益）两部分构成✿✿ღ，具有固定性✿✿ღ、永久性✿✿ღ、个体差异性及保值增值属性✿✿ღ，是民生与投资的重要载体✿✿ღ。

　　房地产业涵盖房地产开发建设✿✿ღ、资产运营✿✿ღ、产权管理及配套服务的产业体系✿✿ღ，具体包括土地整理与出让✿✿ღ、房屋建造与维修✿✿ღ、房地产买卖 / 租赁 / 典当✿✿ღ、抵押融资及相关市场服务✿✿ღ，是国民经济的重要组成部分✿✿ღ。

　　三通一平建设项目施工前的基础准备工作✿✿ღ，“三通” 指将开发区红线外的市政道路✿✿ღ、给排水管网✿✿ღ、供电线路接入施工场地✿✿ღ；“一平” 即对施工场地进行土方平整✿✿ღ，清除障碍物✿✿ღ，为后续建设创造条件✿✿ღ。

　　七通一平针对大型开发区或重点项目的施工准备标准✿✿ღ，“七通” 包含道路通✿✿ღ、给水通✿✿ღ、排水通✿✿ღ、电力通✿✿ღ、通讯通（网线 / 电话线）✿✿ღ、煤气通✿✿ღ、热力通✿✿ღ；“一平” 为土地平整k8凯发✿✿ღ，比 “三通一平” 覆盖更全面的市政配套我也是花下载✿✿ღ。

　　规划红线用于界定建设用地法定边界的标识✿✿ღ，通常通过用地角点的城市坐标参数✿✿ღ，或参照周边现有建筑物的距离尺寸标定✿✿ღ，红线内为项目可建设范围✿✿ღ，红线外为市政公共区域✿✿ღ，不得擅自占用✿✿ღ。

　　保障性住房与商品房相对的政策性住房✿✿ღ，由政府统筹规划✿✿ღ，面向中低收入住房困难家庭✿✿ღ，具有 “限定建设标准✿✿ღ、限定销售价格或租金” 的特点✿✿ღ，主要包括廉租住房✿✿ღ、经济适用住房✿✿ღ、限价商品房（两限房）及政策性租赁住房（公租房）✿✿ღ。

　　经济适用住房带社会保障属性的普通住宅✿✿ღ，专为解决中低收入家庭住房需求设计✿✿ღ，核心优势是政策扶持✿✿ღ：免征土地出让金✿✿ღ，减免 50% 市政配套费用✿✿ღ，可优先享受银行信贷我也是花下载✿✿ღ，开发商利润率被限定在 3% 以内✿✿ღ，售价显著低于普通商品房✿✿ღ。

　　政策性租赁住房（公租房）归政府或公共机构所有的保障性住房✿✿ღ，以低于市场价或承租人承受能力的租金✿✿ღ，向新就业职工✿✿ღ、外来务工人员等 “夹心层” 群体出租✿✿ღ，解决其 “收入超廉租房标准但无力购经适房” 的住房难题✿✿ღ。

　　两限房（限价商品房）经政府批准✿✿ღ，以 “限房价✿✿ღ、限套型” 为核心的中低价位住宅✿✿ღ：通过 “竞地价✿✿ღ、竞房价” 确定开发商✿✿ღ，套型建筑面积多为 90㎡以下✿✿ღ，面向符合条件的本地居民销售✿✿ღ，兼顾居住需求与价格可控性✿✿ღ。

　　自住型商品房（北京专属）北京市 2013 年推出的政策性住房✿✿ღ，售价比周边商品房低 30% 左右✿✿ღ，面向全市符合限购条件的家庭✿✿ღ；购买后 5 年内不得上市✿✿ღ，5 年后上市收益的 30% 需上交财政✿✿ღ，套型以 90㎡以下为主✿✿ღ，最大不超 140㎡✿✿ღ。

　　商品房分类按用途可分为住宅（普通商品房✿✿ღ、公寓）✿✿ღ、商业地产（写字楼k8凯发✿✿ღ、商铺✿✿ღ、文旅项目）✿✿ღ、工业地产（厂房✿✿ღ、仓库）✿✿ღ；按楼层可分为低层（1-3 层）✿✿ღ、多层（4-6 层）✿✿ღ、小高层（7-9 层）✿✿ღ、高层（10 层及以上）✿✿ღ、超高层（100 米以上）✿✿ღ。

　　住宅耐久年限设计使用年限分两类✿✿ღ：普通民用住宅（如商品房）为 50 年✿✿ღ，采用钢筋混凝土结构的大型建筑或重要公共建筑（如高端住宅✿✿ღ、地标楼）为 80 年及以上✿✿ღ，实际寿命受维护✿✿ღ、抗震等级影响✿✿ღ。

　　会所以本物业小区业主为核心服务群体的综合性休闲场所✿✿ღ，通常配备健身区✿✿ღ、棋牌室✿✿ღ、社交客厅等设施✿✿ღ，部分高端小区含泳池✿✿ღ、瑜伽室✿✿ღ，功能是满足业主日常休闲与邻里互动✿✿ღ，提升居住体验✿✿ღ。

　　塔楼以中央楼梯间与电梯井为核心布局的高层住宅✿✿ღ，户型多环绕核心筒分布✿✿ღ，优点是户数多✿✿ღ、土地利用率高✿✿ღ，缺点是部分户型采光通风较差✿✿ღ，常见于高密度居住区✿✿ღ。

　　板楼由多个独立居住单元呈线性排列的住宅✿✿ღ，户型多为南北通透✿✿ღ，采光通风好✿✿ღ，居住舒适度高✿✿ღ，缺点是土地利用率低✿✿ღ，同等地块户数少于塔楼✿✿ღ，多为中高端小区或低密度项目✿✿ღ。

　　跃层一套住宅占据上下两个完整楼层✿✿ღ，两层间通过户内专属楼梯连接✿✿ღ，不依赖公共楼梯✿✿ღ，空间独立性强✿✿ღ，适合大户型改善需求✿✿ღ，常见于别墅或复式洋房✿✿ღ。

　　复式在单层高较高（通常 3.5 米以上）的住宅内增设夹层✿✿ღ，形成 “一层变两层” 的布局✿✿ღ，夹层多作卧室或书房✿✿ღ，空间利用率高但夹层层高略低（通常 2.2 米以下）✿✿ღ，适合中小户型扩容✿✿ღ。

　　错层户内不同功能区楼面高度存在 30-60 厘米落差✿✿ღ，通过小型楼梯连接✿✿ღ，既区分空间（如客厅与餐厅）又不割裂整体✿✿ღ，适合中大户型✿✿ღ，小户型采用易显局促✿✿ღ。

　　进深住宅房间从前墙外侧到后墙外侧的水平长度✿✿ღ，直接影响采光 —— 进深过大易导致房间中部昏暗✿✿ღ，通常建议进深与开间比例不超过 1.5:1✿✿ღ。

　　开间（面宽）住宅房间从一侧墙外侧到另一侧墙外侧的水平宽度✿✿ღ，决定房间开阔度与家具摆放空间✿✿ღ，面宽越大✿✿ღ，采光越充足✿✿ღ，如客厅开间多为 3.5-4.5 米✿✿ღ，卧室多为 3-3.5 米✿✿ღ。

　　标准层住宅建筑中平面布局✿✿ღ、户型结构完全相同的楼层✿✿ღ，多为中间楼层✿✿ღ，便于批量施工与成本控制✿✿ღ，顶层✿✿ღ、底层因布局差异（如屋顶露台✿✿ღ、底层花园）通常不算标准层✿✿ღ。

　　层高住宅某一层的垂直高度✿✿ღ，即下层楼板上表面到上层楼板上表面的距离✿✿ღ，包含楼板厚度✿✿ღ，普通住宅层高多为 2.8-3 米✿✿ღ，低于 2.7 米易显压抑✿✿ღ。

　　净高住宅室内实际可使用的垂直高度✿✿ღ，即下层地板上表面到上层楼板下表面的距离✿✿ღ，计算公式为 “净高 = 层高 - 楼板厚度”✿✿ღ，普通住宅净高多为 2.6-2.8 米✿✿ღ，直接影响居住舒适度✿✿ღ。

　　建筑间距相邻两栋建筑物的合理水平距离✿✿ღ，核心依据是 “日照间距”（满足冬季采光的最小距离）✿✿ღ：冬至日正午✿✿ღ，前幢楼后檐的阳光需照射到后幢楼底层窗台✿✿ღ，且底层满窗日照时长不少于 1 小时（冬至）或 2 小时（大寒）✿✿ღ，避免间距过近导致采光不足✿✿ღ。

　　日照间距包含正面间距（前后楼）与侧面间距（左右楼）✿✿ღ，正面间距需满足采光标准✿✿ღ，侧面间距主要考虑通风与隐私✿✿ღ，通常不小于 6 米（多层）或 10 米（高层）✿✿ღ。

　　日照间距系数计算日照间距的核心参数（建筑间距 ÷ 遮挡楼檐高）✿✿ღ：板楼正南正北朝向系数多为 1.6✿✿ღ，倾斜 20 度以上可降至 1.4✿✿ღ，系数越小k8凯发✿✿ღ，土地利用率越高✿✿ღ，但需平衡采光需求✿✿ღ。

　　1. 房屋产权房屋所有权人依法享有的物权✿✿ღ，包括占有（实际控制）✿✿ღ、使用（居住 / 出租）✿✿ღ、收益（收租金 / 增值）✿✿ღ、处分（出售 / 抵押）四项权利✿✿ღ，受法律保护✿✿ღ，是房产交易的核心依据✿✿ღ。

　　建筑面积住宅总建筑面积✿✿ღ，公式为 “建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积”✿✿ღ，包含房屋主体✿✿ღ、套内空间及公共区域（如楼梯间✿✿ღ、电梯井）✿✿ღ，是交易计价与测绘的核心指标✿✿ღ。

　　低层高面积规则按房产测绘规范✿✿ღ，建筑物内层高低于 2.2 米的区域（如阁楼✿✿ღ、地下室夹层）✿✿ღ，不计入总建筑面积✿✿ღ，仅作附属空间（如储物）使用✿✿ღ。

　　使用面积建筑物各层平面中直接用于生活 / 生产的净面积总和✿✿ღ，不含墙体✿✿ღ、柱子等结构构件✿✿ღ，是衡量居住舒适度的关键（如 100㎡建筑面积✿✿ღ，使用面积多为 70-80㎡）✿✿ღ。

　　使用率使用面积与建筑面积的比值（使用率 = 使用面积 ÷ 建筑面积 ×100%）✿✿ღ，反映套内实际空间占比✿✿ღ，普通住宅使用率多为 70%-80%✿✿ღ。

　　实用率（得房率）套内建筑面积与建筑面积的比值（实用率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积 ×100%）✿✿ღ，数值高于使用率（含套内墙体）✿✿ღ，普通住宅得房率多为 75%-85%✿✿ღ，洋房✿✿ღ、别墅可达 90% 以上✿✿ღ。

　　分摊的公用建筑面积单户需承担的公共面积✿✿ღ，公式为 “分摊面积 = 套内建筑面积 × 公用建筑面积分摊系数”✿✿ღ，系数由 “整栋楼公用面积 ÷ 整栋楼套内面积总和” 得出✿✿ღ。

　　公用建筑面积分摊系数计算公摊的核心参数✿✿ღ，系数越大✿✿ღ，单户分摊的公共面积越多✿✿ღ，得房率越低（如高层因电梯多✿✿ღ，系数通常比多层高）✿✿ღ。

　　容积率地上总建筑面积与项目建设用地面积的比值（容积率 = 地上总建面 ÷ 用地面积）✿✿ღ，反映项目密度✿✿ღ：

　　建筑覆盖率（建筑密度）所有建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（密度 = 基底面积 ÷ 用地面积 ×100%）✿✿ღ，反映土地利用强度✿✿ღ：密度越低✿✿ღ，小区绿地✿✿ღ、道路等公共空间越充足我也是花下载✿✿ღ，普通住宅密度多为 20%-30%✿✿ღ。

　　人口毛密度项目估算居住总人数与用地面积的比值（单位✿✿ღ：人 / 公顷）✿✿ღ，是规划配套（如学校✿✿ღ、社区医院）的依据✿✿ღ，密度过高易导致配套紧张✿✿ღ。凯发K8✿✿ღ，凯发k8旗舰厅ag✿✿ღ，真人客服✿✿ღ。AG凯发✿✿ღ，机房规划凯发网站凯发网址✿✿ღ！